Mutui prima casa

Mutui prima casa

Il mutuo prima casa è un normale mutuo, ma finalizzato all'acquisto della prima casa. I mutui prima casa si differenziano dagli altri mutui per due motivi:
- diverso trattamento fiscale. Su tutti i mutui grava un'imposta sull'importo erogato. Mentre per i mutui normali tale imposta è del 2% (quindi per un mutuo da 100.000 euro pagherete 2.000 euro di imposta) per i mutui prima casa l'imposta è ridotta allo 0,25%. La seconda differenza è che gli interessi passivi pagati sul mutuo prima casa possono essere utilizzati per ridurre il carico fiscale in sede di dichiarazione dei redditi
- diversi tassi d'interesse: molte banche, sui mutui prima casa, applicano tassi minori che per i mutui normali. Quindi un mutuo prima casa ha uno spread minore della stessa tipologia di mutuo non prima casa.

Ma come scegliere il mutuo prima casa più adatto?
Per prima cosa, una volta individuato l'importo, bisogna scegliere il tipo di tasso. Le alternative per i mutui prima casa di solito sono:
- mutuo prima casa a tasso fisso: il tasso di interesse resta fisso per tutta la durata del finanziamento. Quindi sapete l'importo di ogni singola rata del mutuo per tutta la sua vita. Di solito il tasso applicato è calcolato nel seguente modo: tasso IRS + spread applicato dalla banca. Se ad esempio chiedete un finanziamento a 20 anni e la banca applica uno spread del 1,50% pagherete come tasso IRS 20 anni + 1,50%. Se nel giorno della stipula l'IRS a 20 anni è il 4%, pagherete come tasso fisso 4% + 1,50% =5,50% per tutta la durata
- mutuo prima casa a tasso variabile: il tasso di interesse varia a seconda dei tassi di mercato, quindi anche la rata che andate a pagare ad ogni scadenza varia (perchè varia l'importo degli interessi). D'alto canto con il tasso variabile si inizia con un tasso passivo più basso. Anche qui il tasso che pagate è determinato da una somma: Euribor (di solito a mesi) + spread applicato dalla banca. Quindi se oggi l'Euribor a 6 mesi è il 2,20% e lo spread applicato l'1,40%, pagherete un tasso di 2,20% + 1,40% = 3,60%. Se tra un anno l'Euribor a 6 mesi è passato al 2,70%, tra un anno pagherete 2,70% + 1,40% = 4,10%.
- mutui prima casa misti/modulari: a intervalli predefiniti danno al Cliente la possibilità di scegliere tra tasso fisso e tasso variabile per il periodo successivo.

Come individuare il mutuo prima casa più conveniente
Una volta scelto il tipo di mutuo per l'acquisto della prima casa (mutuo a tasso fisso oppure mutuo a tasso variabile, importo, durata, periodicità delle rate) come potete capire quale mutuo è più conveniente per voi? In effetti non è facile. Recatevi in banca ed esponete le caratteristiche del vostro mutuo (ad esempio: valore immobile 250.000 euro, mutuo da 160.000, tasso variabile, durata 25 anni, rate semestrali) e fatevi fare un preventivo dettagliato (non un fogliaccio scritto a mano privo di valore). Ecco le cose da guardare:
- il tasso applicato. Molte banche offrono tassi ridotti per i primi due o tre anni del mutuo (il cosiddetto tasso d'ingresso), per poi passare ai tassi standard. Questi tassi, specie se molto bassi, servono come specchietti per le allodole. Ad esempio, su un mutuo che dura 20 anni, per 2 anni pagherete il tasso d'ingresso e per 18 anni i tassi standard. Quindi focalizzate l'attenzione non sul tasso di ingresso, ma sul tasso standard. Ecco come fare: per prima cosa appuratevi che il tasso di mercato preso come base sia lo stesso per i mutui che state confrontando (ad esempio che sia per tutti l'Euribor 6 mesi, e non che uno usi l'Euribor 6 mesi e uno l'Euribor 1 mese). Fatto questo, guardate lo spread applicato. Lo spread è il margine della banca, quindi un costo per voi.  Spread più bassi significano tassi d'interesse più bassi: ad esempio, tra un mutuo con tasso euribor + 1,60% e un mutuo con tasso euribor + 1,40%, è più conveniente il secondo (a parità di spese di istruttoria e altri costi). In ogni caso fate la valutazione basandovi sul tasso annuo effettivo lordo.
- penali per rimborsi anticipati, totali o parziali. Le penali per i rimborsi anticipati spesso non sono conteggiate. In realtà spesso, nel tempo, si accumulano risorse per rimborsare anticipatamente, almeno in parte, il mutuo. Per i mutui stipulati dal 2007 le penali di estinzione anticipata sono vietate per legge. Per i mutui stipulati prima, ABI e associazioni dei consumatori hanno concordato riduzione consistenti delle penali di estinzione anticipata.
- spese di pratica/istruttoria. Possono variare anche di centinaia di euro da una banca all'altra