Investimenti immobiliari

Investimenti immobiliari

Investimenti immobiliari? Dopo la discesa delle borse e con i tassi di interesse tanti italiani pensano di riscoprire l' investimento immobiliare, il caro e vecchio mattone. Qui non si parla di acquisto della prima casa, ma di una scelta di investimento di somme che potrebbero essere impiegate sia in beni reali (immobili) che finanziari (obbligazioni, azioni, polizze, fondi comuni, fondi comuni immobiliari) alternativamente.
Premesso che ogni realtà geografica è un mercato a sè da valutare attentamente, negli ultimi anni (dal 1999 al 2004) il prezzo degli immobili è cresciuto in maniera continua e sostenuta, anche del 15% annuo: il fenomeno è nato da due elementi:
- con la scarsa performance delle borse e i bassi tassi di interesse, enormi masse di denaro sono confluite sugli immobili, facendone crescere il prezzo;
- i bassi tassi di interesse hanno al tempo stesso reso conveniente indebitarsi per comprare casa (accendere un mutuo), cosicchè anche fasce di popolazione senza risparmi ma con capacità di reddito (in particolare giovani coppie) hanno investito negli immobili (principalmente la prima casa), incrementando ulteriormente la quantità di denaro che si dirigeva sul mercato immobiliare.

Ovviamente, quando il mercato immobiliare ha cominciato a prendere quota e a far prospettare guadagni interessanti, ulteriori capitali si sono spostati da altre forme di investimento all'immobile, facendo crescere la domanda e quindi i prezzi, facendo così realizzare le aspettative di rialzo e alimentandone di nuove. Il fenomeno della "bolla" che si autoalimenta (che poi è lo stesso fenomeno che si è visto in borsa tra il 1997 e inizio 2000) è stato particolarmente accentuato nelle zone in cui non sono disponibili edifici di nuova costruzione, e quindi l'unica offerta è quella delle case esistenti (ciò è avvenuto nelle zone centrali delle città, sempre più care, e nelle regioni dove da anni non si edifica, come la Liguria).
Entrare oggi, dopo anni di prezzi e affitti in salita, può quindi significare entrare sui massimi: in caso di rallentamento del mercato (dato ad esempio da un rialzo dei tassi di interesse che ridurrebbe i nuovi mutui o dalla ripresa delle borse, con spostamento dei capitali dal mattone alle azioni) i prezzi prima si stabilizzerebbero e poi, probabilmente , calerebbero. Il consiglio è quindi quello di valutare attentamente l'immobile che si compra e chiedersi "cinque anni fa quanto lo avrei pagato?"

Fatta questa premessa, proviamo ad analizzare come si calcola il rendimento di un investimento in immobili. Tanto per cominciare, essendo un bene reale, l'immobile nel lungo periodo protegge il capitale dall'inflazione (almeno che nella zona in cui è ubicato non avvengano fenomeni particolari, quali lo spopolamento delle aree rurali, un forte calo delle possibilità di lavoro con conseguente trasferimento della popolazione attiva altrove, installazione di attività inquinanti o sgradevoli che riducono l'appetibilità della zona). La protezione dall'inflazione è già un primo, notevole vantaggio. Oltre a ciò bisogna considerare l'affitto percepito (o l'affitto risparmiato) annualmente (in percentuale del prezzo di acquisto dell'immobile) e sottrarre tutti quei costi legati all'immobile e ai suoi redditi: in particolare l'imposta sui redditi per la parte sugli affitti (considerando l'aliquota marginale che si paga) e le imposte sulla proprietà dell'immobile (ICI in particolare). Oltre a questi costi, bisogna aggiungere i costi della manutenzione ordinaria e straordinaria per lavori finalizzati a preservare lo stato dell'immobile (mentre ad esempio lavori straordinari per costruire l'ascensore o ampliare il garage non vanno visti come costo annuo ma come ulteriore investimento che aumenta il pezzo di carico del bene e il suo valore commerciale). Le stesse considerazioni vanno fatte per gli investimenti immobiliari all'estero, nei quali si possono aggiungere anche complicazioni o vincoli burocratici.